Реалізація предмета іпотеки в позасудовому порядку

ipoteka
Починаючи з 2010 р. проблема звернення стягнення на предмет іпотеки не втрачає своєї актуальності. Так, значні коливання валютного курсу, а також загострення військового конфлікту в країні призвели до зростання проблемних кредитних портфелів у банках, що зумовило активізацію судових механізмів повернення проблемних кредитів. Однак, як свідчить практика, судовий процес може затягнутися на довгі роки, протягом яких заборгованість перед банком лише зростатиме, тому банкам доводиться шукати нові шляхи. Якщо вимоги кредитора забезпечені іпотекою, то чинним законодавством України передбачено три способи задоволення його вимог: судовий (на підставі рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки) та позасудові (на підставі виконавчого напису нотаріуса; на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя). На нашу думку, останній спосіб – договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи застосування відповідного застереження в іпотечному договорі – найбільш привабливий для банківських установ. Він може бути реалізований або шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки, або надання іпотекодержателю права від власного імені продати предмет іпотеки третій особі на підставі договору купівлі-продажу. Необхідно розрізняти застереження в іпотечному договорі та договір про задоволення вимог іпотекодержателя. Застереження в іпотечному договорі встановлюється у момент укладення договору або шляхом внесення змін до нього. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя є самостійним договором, необхідність в укладенні якого виникає з моменту, коли постає питання про належне виконання зобов’язань боржником. Основною перевагою такого позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки є те, що іпотекодержатель може отримати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки без звернення до суду, що значно скорочує строки та витрати, пов’язані з реалізацією предмета іпотеки на підставі рішення суду. Так, дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. Однак іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір Таке повідомлення має на меті надати цим особам переважне право на придбання предмета іпотеки або погасити наявну кредитну заборгованість. Якщо ж особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловлять наміру його придбати, іпотекодержатель буде вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюватиметься за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні не нижчому, ніж звичайні ціни на цей вид майна. Порядок посвідчення такого правочину встановлений п. 2 гл. 2 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, який затверджено Наказом Мінюсту від 22.02.2012 р., №296/5. крім аналогічних вимог, встановлених ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», п. 2.11–2.14 цього Порядку встановлено, що нотаріус має право посвідчити договір купівлі-продажу предмета іпотеки іншій особі за наявності відомостей про те, що інші особи, які мають зареєстровані в установленому законодавством порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відмовилися отримати надіслані на їхню адресу повідомлення про намір продати предмет іпотеки. Про цю обставину повинна свідчити зроблена на зворотному повідомленні відмітка органу зв’язку. Договір купівлі-продажу предмета іпотеки сторонній особі може бути посвідчений також у випадку, якщо адреси інших осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, не були відомі. На підтвердження цього факту повинен бути поданий документ відповідного компетентного органу (довідкової служби, адресного бюро тощо).   Отже, іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до витягів з Державного реєстру обтяжень рухомого майна та Державного реєстру іпотек. Таким чином, є обов’язковим одержання витягу з Держаного реєстру іпотек для з’ясування кола інших можливих кредиторів щодо предмета іпотеки при нотаріальному посвідченні такого роду договорів. Нотаріуси дуже прискіпливо ставляться до реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. У зв’язку з цим, заздалегідь необхідно буде провести переговори з нотаріусом, який здіснюватиме таку реєстрацію, та узгодити всі нюанси, адже, можливо, йому будуть потрібні додаткові документи. Основний момент, на який звертають увагу нотаріуси, – це дотримання порядку вручення письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові. Так, нотаріуси дуже рідко приймають поштові повідомлення відділення зв’язку з відміткою про неможливість вручення поштового відправлення адресату та просять надати акти з підписами свідків на підтвердження неможливості такого вручення. Іпотекодавці, як правило, намагаються оскаржити в судовому порядку укладені іпотекодержателем договори купівлі-продажу та визнати їх недійсними. Однак у випадку, якщо банком під час реалізації предмета іпотеки буде дотримано всіх вимог, такі позови залишаються без задоволення. Прикладом такого судового рішення є ухвала Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 18.05.2016 р. у справі №204/9260/14-ц.   Проте особливої уваги заслуговує ч. 6 ст. 36 Закону України «Про іпотеку», яка встановлює, що після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов'язання є недійсними. Таким чином, постає питання щодо того, чи може банк, який застосував механізм позасудового стягнення предмета іпотеки, отримати залишок кредитної заборгованості, яка залишилася не погашеною. З огляду на те, що після звернення стягнення іпотекодержателем на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання боржники доволі часто намагаються визнати основне зобов’язання припиненим, зазначене питання неодноразово було предметом розгляду в судах. Вищий господарський суд України (далі – ВГСУ), відповідаючи на питання про те, чи може кредитор стягнути решту боргу після реалізації іпотечного застереження в позасудовому порядку за однією з іпотек, так і не дійшов єдиного висновку. Зокрема, під час розгляду справи №6/174-09 (постанова від 10.02.2014 р.) ВГСУ зазначив: «З аналізу ст. 1, 36 Закону України «Про іпотеку» вбачається, що після завершення позасудового врегулювання (після передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання або продажу іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу) будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником (іпотекодавцем або іншою особою, відповідальною перед іпотекодержателем за виконання основного зобов'язання (зобов'язання боржника за договором кредиту)) є недійсними. З урахуванням наведеного, суди дійшли вірного висновку, що в силу ч. 4 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» вимоги позивача щодо виконання зобов'язання, забезпеченого іпотекою, після реєстрації за ним права власності на іпотечне майно є неправомірними, а тому відсутні підстави про задоволення позову ПАТ «Український інноваційний банк» про стягнення кредитних коштів за кредитним договором». Водночас, за результатами розгляду справи №903/313/15 (постанова від 05.10.2015 р.), ВГСУ зазначив:   «Місцевий господарський суд, з яким погодився господарський суд апеляційної інстанції, прийшов до висновку, що зобов'язання сторін за кредитними договорами та договорами застави не припинилися, оскільки на момент розгляду справи повне погашення вимог кредитора за рахунок продажу предмета іпотеки не відбулося. Колегія суддів Вищого господарського суду України вважає даний висновок господарських судів попередніх інстанцій правомірним та обґрунтованим, а прийняті ними рішення законними, зважаючи на наступне.   Господарськими судами попередніх інстанцій не встановлено обставин, які б свідчили про відсутність обов'язку боржника сплатити заборгованість за кредитними договорами. Повне погашення цієї заборгованості не відбулося і шляхом реалізації предмета іпотеки. Отже, у зв'язку з відсутністю підстав, передбачених ст.ст. 598, 599 Цивільного кодексу України, зобов'язання за кредитними договорами не припинились. В свою чергу, не припинились і встановлені договорами застави правовідносини із забезпечення даних зобов'язань.». На нашу думку, позиція ВГСУ, висловлена під час розгляду справи №903/313/15, є такою, що відповідає духу закону в частині обов’язковості виконання зобов’язання. При цьому ч. 6 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» чітко встановлює, що після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов'язання є недійсними, тому можна припустити, що суперечка між нормами Цивільного кодексу України та Закону України «Про іпотеку» вирішуватиметься судами на користь останнього. Отже, під час вибору способу звернення стягнення на предмет іпотеки банкам необхідно виходити з того, що реалізувавши позасудовий спосіб стягнення, доведеться пробачити кредитору частину заборгованості, яка не буде погашена за рахунок такого майна.